Sumario

Introducción.

La Evolución del contenido del derecho de propiedad del suelo:

- De la concepción liberal a la concepción estatutaria de la propiedad del suelo.

- La extensión vertical de la propiedad del suelo de titularidad municipal.

Configuración del régimen jurídico del subsuelo.

- Planteamiento.

- El tratamiento legislativo del régimen jurídico del subsuelo.

Los Complejos Inmobiliarios Urbanísticos en la Legislación Aragonesa.

- El régimen jurídico del subsuelo.

- El Complejo Inmobiliario Urbanístico en Aragón.

La constitución de Complejos Inmobiliarios Urbanísticos en las dotaciones locales. Aparcamiento privado bajo superficie pública.

- Planteamiento.

- La modificación aislada del PGOU para habilitar la construcción de un estacionamiento en el subsuelo del viario público con la condición de posibilitar la venta de las plazas por el Ayuntamiento en pleno dominio. La calle Moret de Zaragoza.

Conclusiones.

Bibliografía.

INTRODUCCIÓN:

El problema del tráfico y el estacionamiento en las ciudades de pequeño, mediano y gran tamaño, hace patente la necesidad de incrementar los espacios disponibles para dar una respuesta eficaz y eficiente a las necesidades de los ciudadanos como consecuencia del uso intensivo de vehículos privados en sus desplazamientos. Sobre todo, en las áreas consolidadas de la ciudad, que hace necesaria la provisión de soluciones en la gestión de una materia típica municipal. Materia que el legislador básico identifica dentro del núcleo del interés directo de la autonomía local: tráfico, estacionamiento de vehículos y movilidad (art. 25.2.letra g) de la Ley Reguladora de las Bases de Régimen Local).

De otro lado, las exigencias del mandato constitucional del art. 135 obligan a un cuidadoso uso de los recursos financieros de una hacienda local mermada, que impide o limita la asunción de grandes proyectos de obras que requieren para su financiación de recursos cualitativa y cuantitativamente no disponibles. O bien, se ha constatado el escaso éxito de fórmulas tradicionales, como su licitación a través del contrato típico de concesión, para atender a las exigencias vecinales.

Frente a esta problemática, en muchos Ayuntamientos, como es el caso de Zaragoza, Tarragona, Oviedo, Málaga o Granada, se ha avanzado en la posibilidad de ofrecer plazas de aparcamiento en régimen de plena propiedad, haciendo uso de la relativamente reciente figura de los complejos inmobiliarios urbanísticos, superponiendo calificaciones y usos en una suerte de división vertical.

Consecuentemente, se pretende en este trabajo analizar la constitución de un complejo inmobiliario en los suelos dotacionales-viales públicos, atribuyendo al subsuelo el uso de aparcamiento, y un carácter patrimonial al mismo, mediante su desafectación, para su enajenación a los particulares. Suelos dotacionales obtenidos en los procesos de ejecución del planeamiento urbanístico.

Esto es, se trata de analizar el mecanismo jurídico que posibilita la desafectación de espacios libres de dominio público de subsuelo para usos dotacionales privativos – aparcamientos – compatibles por el planeamiento, dando lugar a un doble régimen jurídico de la propiedad, público el suelo y privado el subsuelo.

1.- LA EVOLUCIÓN DEL CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD DEL SUELO.

1.1.- De la concepción liberal a la concepción estatutaria de la propiedad del suelo.

Los antiguos civilistas definían el derecho de propiedad atendiendo a su contenido, como el derecho de usar, disfrutar, abusar, vindicar y disponer de una cosa corporal, sin más limitaciones que las impuestas por la ley o la voluntad del transmitente. Sin embargo, modernamente se estima que la propiedad no es una simple suma de facultades, ya que el propietario puede estar privado, aunque sea temporalmente de esas facultades, sin dejar por eso de conservar la propiedad.

En la doctrina, es muy analítica la definición de ROCA SASTRE, que define el dominio como “el derecho real que atribuye a su titular el poder o señorío más amplio posible sobre una cosa corporal, dentro de los límites institucionales, con carácter plenamente autónomo, en principio perpetuo, elástico y, en parte, de contenido discriminable”.

El Código Civil define el dominio como la doctrina tradicional, es decir, por la enumeración de sus facultades. Así el art. 348 dispone que “la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y poseedor de la cosa para reivindicarla”.

En síntesis, el art. 348 no hace sino caracterizar el derecho de propiedad, comparativamente, como el más amplio poder reconocido por el ordenamiento jurídico sobre una cosa; pero dependiendo su contenido de las limitaciones establecidas por las leyes, es decir, del conjunto del ordenamiento contemporáneo vigente en cada momento. Como así se señala en el estudio sobre el estatuto jurídico de la propiedad del suelo editado por la Junta de Galicia.

Pero esta regulación – como señala TOMÁS RAMÓN FERNÁNDEZ - ha quedado definitivamente superada en nuestro propio texto constitucional, en cuyo art. 33, después de reconocer el derecho a la propiedad privada, señala que la “función social” de este derecho delimitará, que no limitará, su contenido, de acuerdo con las Leyes”. Cuestión ya señalada por el propio Tribunal Constitucional, en su sentencia de 26 de marzo de 1987, acerca del estatuto jurídico de la propiedad agraria.

Se produce así una quiebra de la tradición del derecho privado en la concepción del derecho de propiedad del suelo como un derecho real y, en esta misma línea, se orienta la nueva legislación.

En efecto, sobre la concepción de la propiedad urbanística, la exposición de motivos de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo recogía lo siguiente: “(…) No es ésta una Ley urbanística, sino una Ley referida al régimen del suelo y la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales a él asociados en lo que atañe a los intereses cuya gestión está constitucionalmente encomendada al Estado. (…) En segundo lugar, esta Ley abandona el sesgo con el que, hasta ahora, el legislador estatal venía abordando el estatuto de los derechos subjetivos afectados por el urbanismo. Este reduccionismo es otra de las peculiaridades históricas del urbanismo español que, por razones que no son precisas aquí desarrollar, reservó a la propiedad del suelo el derecho exclusivo de iniciativa privada en la actividad de urbanización. Una tradición que ha pesado sin duda, desde que el bloque de constitucionalidad reserva al Estado el importante título competencial para regular las condiciones básicas de la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales, pues ha provocado la simplista identificación de tales derechos y deberes con los de la propiedad. Pero los derechos constitucionales afectados son también otros, como el de participación ciudadana en los asuntos públicos, el de libre empresa, el derecho a un medio ambiente adecuado y, sobre todo, el derecho a una vivienda digna y asimismo adecuada, al que la propia Constitución vincula directamente con la regulación de los usos del suelo en su artículo 47”.

Posición del legislador español consagrada en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, cuyo Título I, Capítulo III, recoge y regula el estatuto jurídico de la propiedad del suelo, concretando en el art. 11.1 que “El régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística”.

Se consolidad con ello el carácter estatutario de la propiedad del suelo y la con-figuración de la ordenación urbanística como una función pública que delimita sus po-sibles contenidos. Y así lo dispone el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilita-ción Urbana en su art. 4.1.: “La ordenación territorial y la urbanística son funciones públicas no susceptibles de transacción que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste. Esta determinación no con-fiere derecho a exigir indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes.

El ejercicio de la potestad de ordenación territorial y urbanística deberá ser motivado, con expresión de los intereses generales a que sirve”.

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