Sumario

Antecedentes normativos más significativos de la Ley 6/216, de 1 de agosto.

Notas sobre el régimen jurídico del suelo no urbanizable y la potestad de disciplina urbanística en Andalucía.

- Marco legal del régimen del suelo no urbanizable.

- La vivienda en suelo no urbanizable.

- La disciplina urbanística en suelo no urbanizable.

- Notas sobre las parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable en Andalucía.

- Las edificaciones clandestinas en suelo no urbanizable y su posible reconducción.

- Antecedentes inmediatos. El desarrollo reglamentario de las situaciones de las edificaciones existentes en el suelo no urbanizable -el DSNU- y los problemas su aplicación práctica.

Análisis del nuevo marco legal tras la Ley 6/216, de 1 de agosto.

- Exposición de Motivos.

- La modificación de los artículos 68.2, 183.3 y 185.2.A de la LOUA.

- Disposición Adicionales, Transitorias, Finales y Derogatoria.

Consideraciones finales.

Bibliografía.

1. ANTECEDENTES NORMATIVOS MÁS SIGNIFICATIVIS DE LA LEY 6/216, DE 1 DE AGOSTO.

Expone el legislador, en la Exposición de Motivos de la Ley 6/2016, de 1 de agosto, por la que se modifica la LOUA para incorporar medidas urgentes en relación con las edificaciones construidas sobre parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable, que “Tras la entrada en vigor del Decreto 2/2012, de 10 de enero numerosos municipios de Andalucía han puesto en marcha los procedimientos de regularización de las edificaciones aisladas situadas en el suelo no urbanizable. No obstante, la aplicación del decreto se ha visto seriamente dificultada a la hora de establecer la regularización de las edificaciones construidas al margen de la legalidad que se sitúan en parcelaciones urbanísticas que no tengan la condición de asentamiento urbanístico. Para estas edificaciones, el reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación queda cuestionado por la inexistencia de limitación temporal para la adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística en la parcelación urbanística sobre la que se asientan, extendiéndola a las propias edificaciones. La presente modificación de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, tiene por objeto principal eliminar la incertidumbre en la que se encuentran las edificaciones descritas, de tal forma que a dichas edificaciones y sus parcelas, y solo a estas, les sea de aplicación el plazo establecido por el artículo 185.1 de dicha ley para que la Administración pueda adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística contra ellas”.

La referencia expresa al Decreto 2/2012, de 10 de enero (DSNU), a la regularización de edificaciones construidas ilegalmente situadas en parcelaciones urbanísticas que no tienen la condición de asentamiento urbanístico, así como al reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación de edificaciones nos lleva ineludiblemente a la necesidad de conocer como dicho Decreto, la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) y demás normativa de aplicación, regulaban y van a regular desde la entrada en vigor de la reciente modificación cuestiones como el régimen del suelo no urbanizable, la potestad de disciplina urbanística de las edificaciones erigidas en ella, y la posibilidad de aplicar la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación a éstas.

Si bien, prima facie, la Ley 6/2016, de 1 de agosto, afecta a pocos artículos de la LOUA, su transcendencia práctica nos lleva a la necesidad de conocer cómo la LOUA afronta la problemática de las edificaciones en suelo no urbanizable, teniendo presente que en todo caso, dado que la clasificación y restantes determinaciones de ordenación urbanística del suelo vinculan los terrenos y las construcciones a los correspondientes destinos y usos, es el planeamiento urbanístico municipal (el Plan General de Ordenación Urbanística -PGOU-) quien en el marco de lo previsto en la LOUA establecerá la ordenación urbanística del municipio, resultado del modelo asumido de evolución urbana y de ocupación del territorio. Debe ser el planificador municipal quien necesariamente regule toda la casuística de las edificaciones en suelo no urbanizable, al tener el conocimiento más directo y actualizado de la situación existente en su territorio.

Ya la LOUA, en su redacción original recogía su preocupación por las actuaciones irregulares en suelo no urbanizable, y como debían ser objeto de regulación por el planificador. En este sentido, el art. 17 establece que en los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable el planeamiento deberá cumplir determinados estándares urbanísticos, cuyo cumplimiento podrá eximirse parcialmente en la ordenación de concretos sectores de suelo urbano no consolidado, cuando las dimensiones de éstos o su grado de ocupación por la edificación hagan inviable dicho cumplimiento o éste resulte incompatible con una ordenación coherente; todo ello en los términos que se prevea reglamentariamente. Y esta exención será igualmente aplicable a los sectores de suelo urbano no consolidado o de suelo urbanizable en que se hayan llevado irregularmente a cabo, total o parcialmente, actuaciones de urbanización y edificación que el PGOU declare expresamente compatibles con el modelo urbanístico territorial que adopte, debiéndose justificarse suficiente y expresamente en el PGOU y en los actos de aprobación del mismo.

Por su parte, la modificación de la LOUA llevada a cabo por la Ley 2/2012, de 30 de enero , elevaría a rango legal la figura de la situación de asimilado a fuera de ordenación, incorporaría nuevas previsiones respecto al régimen del suelo urbano y del no urbanizable, y establecería diversas novedades en materia de disciplina urbanística.

Respecto al régimen del suelo urbano, la nueva redacción de la LOUA reguló las “actuaciones de dotación” en suelo urbano y estableció una nueva configuración jurídica de esta clase de suelo. En un intento de agilizar la tramitación de modificaciones urbanísticas en suelo urbano, actuaciones que hasta ese momento tenían una tramitación bastante compleja al tener la consideración de modificaciones estructurales pasan a tener la consideración de pormenorizadas .

Destacar la incorporación a la LOUA de una nueva Disposición Adicional, la Décima, que vino a asimilar la nueva regulación del suelo urbano no consolidado prevista para las actuaciones de dotación en el artículo 45.2.B).c) de la Ley en aquellas actuaciones irregularmente materializadas en las que el PGOU -o sus innovaciones- justifique su coherencia con el modelo urbano propuesto y siempre que se dé cumplimiento a los deberes para esta clase y categoría de suelo. A tal efecto, acreditada la dificultad de aportar los terrenos para compensar el defecto de dotaciones o la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la actividad urbanística, el Plan podrá imponer su sustitución en metálico, cuyo pago se hará efectivo al solicitar la correspondiente autorización en el procedimiento de restablecimiento del orden jurídico perturbado.

En todo caso, el legislador aclaró desde su expositivo que el ius variandi del planificador no puede utilizarse para convalidar sin más situaciones de irregularidad consumadas, pues ninguna actuación irregular debe entenderse “subsanada” automáticamente por un nuevo planeamiento sin que hayan sido satisfechas, cuanto menos, las cargas que correspondería satisfacer si la misma actuación se hubiere realizado con arreglo al ordenamiento urbanístico. Así, se añade, un nuevo apartado 2 al artículo 34 de la LOUA, de modo que para la efectiva incorporación al proceso urbanístico de actuaciones irregulares será necesario, junto a la aprobación del instrumento de planeamiento que contenga determinaciones que supongan dicha incorporación, el cumplimiento de los deberes y las cargas que dicho instrumento de planeamiento contenga, en la forma y plazos que éste establezca .

Interesante fue, respecto a exención total o parcial de la reserva de vivienda protegida en sectores o áreas concretos de densidad inferior a 15 viv/ha, que por su tipología no se considerara aptas para este tipo de viviendas, debiendo el Plan establecer la compensación de esta disminución en el resto de áreas, la introducción de la no obligación de compensar y su sustitución en el caso de modificaciones o revisiones parciales, por el incremento de la cesión de aprovechamiento en concepto de plusvalías de hasta un 20%, en áreas de reforma interior y sectores de suelo urbano no consolidado y en sectores de suelo urbanizable (párrafo quinto del apartado 1.A).b). Esta excepción a la regla general tiene, a su vez, otra particularidad según estemos ante áreas de reforma interior, o a sectores de suelo urbanizable. Si la exención se produce en un área de reforma interior, la compensación y correlativo incremento del porcentaje de cesión hasta un 20% se puede producir sin mayores condiciones. Esto viene a facilitar la incorporación al planeamiento urbanístico de los asentamientos implantados de forma irregular en suelo no urbanizable, pues con la redacción original de la LOUA la actuación del reconocimiento de un determinado asentamiento y su consideración como suelo urbano no consolidado implicaba a su vez la paralela reserva de aprovechamiento en otro ámbito del municipio para su destino a viviendas protegidas, lo cual dificultaba aún más si cabe la gestión de estos procesos de integración de asentamientos a la ordenación urbanística. Esta cuestión quedó resuelta con la reforma legislativa, de modo que si concurren los requisitos de densidad y tipología que facultan la exención –como es usual en este tipo de asentamientos irregulares– no es necesario complicar ese proceso con una simultánea actuación de viviendas protegidas. No obstante, si el ámbito de ordenación es un sector, esta exención sólo se puede producir si, en términos globales, existe en el municipio un porcentaje de reserva de vivienda de, al menos, del 30% de la edificabilidad residencial o el que resulte del Plan Municipal de Vivienda y Suelo.

Por último, la reforma de 2012 reguló de la situación asimilada a fuera de ordenación, amplió el plazo de prescripción para la adopción de medidas que pasa de 4 a 6 años, reguló para suelo no urbanizable el régimen urbanístico aplicable a las edificaciones que, por su antigüedad, deben asimilarse a las edificaciones construidas con licencia municipal, y recogió una nueva definición del Hábitat Rural Diseminado, más amplia al exigir solo la vinculación en origen.

Teniendo presente lo anterior, no podemos soslayar la numerosa legislación sectorial existente, que exige la incorporación de determinaciones a la ordenación urbanística del planeamiento urbanístico general, afectando por ende al régimen del suelo no urbanizable.

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