RESUMEN:

Pone de manifiesto las incoherencias entre los distintos valores resultantes de aplicar al suelo urbanizable, las Leyes Catastral y de Suelo, es decir a efectos contributivos o indemnizatorios.

Informa de cómo la STS de 30 de mayo de 2014 soluciona el problema en el suelo urbanizable sectorizado o delimitado carente de ordenación pormenorizada.

Pone en evidencia que tras la Sentencia todavía siguen existiendo incoherencias y estanqueidades en el suelo urbanizable ordenado pormenorizadamente.

Por último el autor propugna un único sistema valorativo en España cuyos valores resultantes sean corregidos por coeficientes, según la finalidad de la valoración.

Sumario

Introducción

La Valoración de los suelos urbanizable sectorizado o delimitado sin ordenación pormenorizada y rústico en la Ls08

Valoración de los suelos urbanizable sectorizado sin ordenación pormenorizada y rústico a efectos catastrales

La Sentencia T.S. 2159/2014, de 30 de Mayo

La Sentencia no rompe la estanqueidad de ambas Leyes.

Ideas para un Sistema Valorativo Único con un ámbito de aplicación más amplio que el actual.

1. INTRODUCCIÓN

En España no existe un único sistema valorativo. Un mismo derecho, inmueble… tiene distintos valores según que la finalidad de la valoración sea expropiatoria, financiera, catastral… lo que crea incoherencias en las valoraciones y estanqueidades entre las distintas Normas Valorativas.

Limitándonos a las Normas de valoración catastral y de suelo, actualmente son:

• Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (en adelante Ley del Catastro) y el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas Técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana (en adelante RD 1020/1993).
• Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo (en adelante LS08) y su Reglamento de Valoraciones, aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre (en adelante Reglamento).

Ambas parten de diferentes principios valorativos. Así la LS08, en su Exposición de Motivos VI, sostiene que:

• Hay que valorar con criterios específicos objetivos con independencia de los precios de mercado.
• Hay que valorar conforme al estado real y no formal de los terrenos, esto es partiendo de su situación real y no según su destino “desvinculando clasificación y valoración. Debe valorarse lo que hay, no lo que el Plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto” y el Reglamento añade que hay que valorar “…sin consideración alguna de las posibles expectativas no derivadas del esfuerzo inversor de la propiedad”.

En la Ley del Catastro, su Capítulo V remite las valoraciones a “las circunstancias y valores de mercado” (Artículo 23.1.d).

En líneas generales, la LS08 determina valores objetivos y la del Catastro valores de mercado. Ambas utilizan la técnica urbanística de la clasificación del suelo para las valoraciones, aunque no le llamen clases de suelo, pero no siguen criterios únicos y uniformes para ello, sino que cada Norma define y denomina sus distintas clases de suelo de manera diferente. También son distintos los procedimientos, métodos y criterios que establecen para valorar un mismo tipo de inmueble, lo que produce distintos valores según su finalidad e incoherencias y estanqueidades entre las distintas normas, creando con ello inseguridad jurídica para los propietarios y para la propia Administración.

El estudio detallado de las distintas clasificaciones del suelo superaría el objeto de la Mesa Redonda, por lo que se expone a continuación un esquema de las posibles equivalencias entre las clases de suelo urbanísticas según el Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y Espacios Naturales Protegidos de Canarias (en adelante LOTEN), las clases o situaciones básicas de suelo según la LS08 estatal y la Ley del Catastro, también estatal.

El cuadro no es más que un esquema que permite tener una visión general de las posibles equivalencias entre las distintas clases de suelo, pero, en la práctica, para definir la línea de separación entre el suelo urbanizado y rural de la LS08, se ha de proceder a comprobar su estado y situación, en cada caso concreto, en función de la realidad físico material del suelo en la que se encuentre el bien a valorar.

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