Sumario

Introducción

Antecedentes normativos del régimen de fuera de ordenación

La nueva regulación de las edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación. Especial referencia al suelo no urbanizable

La licencia de ocupación o utilización. Contratación de suministros…

Incidencia registral

Conclusiones. La necesaria reforma de la normativa

Bibliografía

1. INTRODUCCIÓN

Tradicionalmente se han venido definiendo como edificios fuera de ordenación aquellas edificaciones legales que, construidas al amparo de una ordenación urbanística anterior, contravienen lo dispuesto en el nuevo planeamiento y, por tanto, están llamadas a desaparecer una vez agoten su vida útil. Es decir, la libertad del planificador a la hora de establecer los parámetros urbanísticos del territorio, puede chocar en mayor o menor grado, con la existencia de edificaciones o instalaciones que entorpecen las previsiones del nuevo plan. En estos casos, por aplicación de un mínimo criterio de proporcionalidad, la normativa ha venido admitiendo el mantenimiento de estas edificaciones en tanto se desarrollen dichas previsiones, siempre que no se realizasen obras de mejora y ampliación que dificultasen la prevista extinción de las mismas.

Si este era el planteamiento inicial, como veremos a lo largo de este trabajo el régimen jurídico de este tipo de edificaciones se ha ido ampliando, admitiéndose, en primer lugar, determinadas obras de ampliación o mejora cuando la incompatibilidad con el nuevo planeamiento no fuese absoluta, e introduciéndose, en segundo lugar, la situación de “asimilados” al régimen de fuera de ordenación para aquellos casos de edificaciones ilegales sobre las que ya no es posible actuar por haber transcurrido los plazos legales para restituir la legalidad urbanística.

A lo largo del presente trabajo pretendemos analizar el régimen jurídico de los inmuebles en situación legal de fuera de ordenación y asimilados a dicho régimen, con especial referencia a los situados en suelo no urbanizable. Y ello porque la problemática surgida en las últimas décadas en el suelo no urbanizable en Andalucía, con la proliferación incontrolada de edificaciones en este clase de suelo, provocada por la especulación urbanística, la fuerte demanda de este tipo de productos inmobiliarios y la dejación de funciones de las Administraciones públicas responsables de la protección de la legalidad urbanística, ha sido abordada, desde el punto de vista jurídico, con medidas de asimilación de estas edificaciones al régimen de fuera de ordenación, como veremos a continuación.

2. ANTECEDENTES NORMATIVOS DEL RÉGIMEN DE FUERA DE ORDENACIÓN

Antes de entrar en el análisis del régimen jurídico de este tipo de edificaciones, consideramos necesario repasar la evolución normativa de esta interesante figura.

2.1. La regulación inicial

La primera regulación normativa española del régimen jurídico de los edificios e instalaciones calificados como fuera de ordenación, esto es, los erigidos con anterioridad a la aprobación del planeamiento urbanístico que resulten disconformes con el mismo, nos viene dada por la Ley del Suelo de 1956, cuyo artículo 48, establecía un régimen muy restrictivo.

En efecto, dicho artículo establecía que no podrían realizarse en dichas edificaciones e instalaciones obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento del valor de expropiación, pero si las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, ornato y conservación del inmueble.

Es decir, se trata de una norma que pretende regular una situación transitoria, y cuyo objetivo inicial era tolerar el uso de la edificación o instalación, en tanto no desapareciese físicamente la misma o se desarrollasen las previsiones del planeamiento; esto es, en definitiva, el legislador pretendía conjugar el legítimo ejercicio del derecho de propiedad con la sobrevenida decisión de los poderes públicos de definir a través del planeamiento urbanístico, parámetros incompatibles con elementos de dicha propiedad.

2.2. Los Textos Refundidos de la Ley del Suelo de 1976 y de 1992.

La regulación legal del régimen jurídico de fuera de ordenación, no sufrió grandes cambios ni en el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, cuyos arts. 60 y 61 prácticamente reproducían lo dispuesto por la Ley del Suelo de 1956, ni en el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, cuyo art. 137 se pronunciaba en similares términos, pero con un importante matiz.

En efecto, el apartado 2 de dicho art. 137 contemplaba que “salvo que en el propio planeamiento se dispusiera otro régimen no podrán realizarse en ellos obras de consolidación…”; esto es, la Ley admite que el planeamiento urbanístico pueda establecer otro régimen distinto, en lo que la doctrina denominó la “deslegalización del régimen de fuera de ordenación” .

Así, el Texto Refundido de 1992 primaba lo dispuesto en el instrumento de planteamiento general respecto a las nuevas obras permitidas y, de forma secundaria, salvo una regulación detallada en el mismo, solamente se permitirían obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento del valor expropiatorio. Se mantienen igualmente en este texto legal aquellos casos excepcionales en los que se permiten nuevas obras parciales y circunstanciales de consolidación, cuando no estuviere prevista su expropiación o demolición en el plazo de quince años.

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