Número 21: Octubre a diciembre de 2013

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Revista CEMCI - Número 21

Trabajos de Evaluación: El régimen de fuera de ordenación.

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El régimen de fuera de ordenación.

María Teresa García González

Sumario

La situación de fuera de ordenación y la declaración de obras nuevas prescritas en el marco de la normativa estatal y autonómica.

Supuestos legales de fuera de ordenación.

Obras y actuaciones autorizables y prohibidas.

Efectos de la situación de fuera de ordenación.

Inscripción de los actos de naturaleza urbanística.

Análisis específico de la declaración de obra nueva. Tipos.

Inscripción de obras nuevas prescritas. Documentos exigibles.

Conclusiones.

Bibliografía.

1. La situación de fuera de ordenación y la declaración de obras nuevas prescritas en el marco de la normativa estatal y autonómica.

La situación legal de fuera de ordenación puede definirse como "la institución urbanística que determina la disconformidad de un edificio, construcción o instalación con respecto a normativa urbanística aplicable " y si bien sus antecedentes históricos los sitúa Cuerno Llata dentro del concepto de policía administrativa de las Reales Órdenes de 8 de febrero de 1863 y 10 de junio de 1865, según el cual "aprobados los proyectos de una calle o plaza, todos los elementos arquitectónicos que los componían quedaban obligados a entrar en línea según se fueran demoliendo o reedificando (...) un verdadero modelo de derecho transitorio en el que se hace primar el interés público del planeamiento sobrevenido, frente al derecho de conservación del propietario ", los orígenes de la situación de fuera de ordenación se asientan en el artículo 48 de la Ley de 12 de mayo de 1956, de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana que al regular los efectos de la aprobación de los Planes dispone que aquellos edificios e instalaciones erigidos con anterioridad a la aprobación del Plan general o parcial y resultasen disconformes con el mismo, serían calificados como fuera de ordenación, para aplicarle un régimen restrictivo pues en ellos no podrían realizarse obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación, pero si las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, ornato y conservación del inmueble. De manera excepcional, serían autorizables obras parciales y circunstanciales de consolidación cuando no estuviere prevista la expropiación o demolición de la finca en el plazo de quince años, a contar de la fecha en que se pretendiese realizarlas.

"Artículo cuarenta y ocho: 1. Los edificios e instalaciones erigidos con anterioridad a la aprobación del Plan general o parcial, que resultaren disconformes con el mismo, serán calificados como fuera de ordenación. 2. No podrán realizarse en ellos obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación, pero si las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, ornato y conservación del inmueble. 3. Sin embargo, en casos excepcionales podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación cuando no estuviere prevista la expropiación o demolición de la finca en el plazo de quince años, a contar de la fecha en que se pretendiese realizarlas.4. Cuando la disconformidad con el Plan no impida la edificación en el mismo solar que ocupa el edificio, el propietario podrá demolerlo sometiéndose al Plan de ordenación, y se entenderá comprendido el caso dentro del número dos del artículo setenta y ocho, Sección tercera del Capítulo octavo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, o normas que lo sustituyan, sin que sea exigible el compromiso de edificar una tercera parte más de las viviendas cuando lo prohíba el citado Plan".

Por su parte, el artículo 49 establecía un régimen de tolerancias, previsto para aquellas industrias situadas en zonas no adecuadas de acuerdo con la nueva ordenación planteada, y en las cuales, vía normas urbanísticas u ordenanzas de edificación, se permitía el normal desenvolvimiento de las industrias en situación de fuera de ordenación hasta su desaparición, admitiéndose renovaciones y ampliaciones en las mismas, y cuya finalidad no era otra que el mantenimiento del tejido industrial y productivo a pesar de las modificaciones introducidas por el planeamiento.

Este concepto de fuera de ordenación se trasladó en los mismos términos a los artículos 60 y 61 del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y el Tribunal Supremo ha declarado en reiteradas ocasiones fundamentándose en ellos que si bien el artículo 60.2 de la Ley del Suelo, mediante la calificación de «fuera de la ordenación», permite la subsistencia de los edificios e instalaciones dentro de lo que pudiera considerarse plazo normal de vida de la construcción, prohíbe, sin embargo, las obras de consolidación que alargarían «artificialmente», más allá de lo en principio previsible, la vida «natural» de la edificación.

El Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana en el artículo 137 reguló el concepto de fuera de ordenación en similares términos que las disposiciones anteriores, si bien, reconoció al Plan la posibilidad de disponer de un régimen distinto al general establecido en la Ley. Esto que podría ser un intento por adecuar a las necesidades de cada municipio el sistema de ordenamiento, se convirtió en el germen de la desnaturalización del régimen de fuera de ordenación, denominado por la doctrina como "deslegalización en favor del plan".

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